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世說 | 長實與真如的十三年往事

觀點地產網 ?

2019-05-15 23:48

  • 按照長實十三年開發一個項目的速度,9600萬平方呎土地儲備還足以開發好多好多年。

    觀點地產網 期待了十三年的“高尚領域”,終究還是逃不過要被出售的命數?

    總體量將近100萬平方米的長實真如項目,在一次次“囤地”、延期開發消息中,已走過了十三年的漫長開發周期。

    該項目除了近幾年逐漸散售的酒店式公寓之外,辦公、商業配套均未開業。長實目前持有60%股權,市場預測該項目估值約200億元。

    裁員風波、撤資內地的輿論漩渦里,長實在上海僅有兩個待售住宅項目,一個是位于嘉定區的湖畔名邸905地塊項目,另一個就是普陀區真如的高尚領域。

    5月14日,外媒一則消息稱長實集團計劃出售上海真如高尚領域項目權益。長實方面迅速作出回應,“公司經常有收到不同的出價建議,但有建議不代表公司接受及會出售項目。”

    翻了十幾倍的地價

    2006年,上海真如城市副中心第一幅巨量核心地塊A3-A6地塊,22億元底價花落長江實業。

    該地塊面積約19.7萬平方米,平均樓板價僅在3055元/平方米,觀點地產新媒體了解,這也是長實在內地最大的綜合體項目。

    拿到地塊后,長實由于遲遲未啟動項目,一度引發市場“囤地”質疑。而后終于在閑置土地“兩年大限”到期之際,2009年4月,長實舉行了開工儀式。

    彼時,長江實業董事局副主席兼董事總經理李澤鉅出席了開工儀式,并表示整個項目預計于2018年完工,其中A5地塊中的300米超高層辦公樓,將是上海浦西地區的地標性建筑。

    按照規劃,真如項目地下、地上總建筑面積達114萬平方米,其中包括14.4萬平方米的住宅、22.3萬平方米的公寓式辦公樓、24萬平方米的甲級辦公樓、21.4萬平方米的商業、兩棟星級酒店、會所和停車庫配套及大量公共綠化建設。

    不過,2011年5月,就有媒體報道稱,長實的普陀真如城市副中心A3-A6地塊在開工兩年后仍處于打樁階段,按項目周邊地塊價計算,得出該項目溢價率已達300%,溢價至少60億元以上。

    對此,長實公關回應,李澤鉅在2009年的動工儀式上就已表示,該項目的預計竣工時間為2018年。仍處于打樁階段是由于項目面積達到幾百萬平方米,開工過程復雜,并稱實際上日日夜夜都有幾百工友在該項目開工,日日都有打樁機在運作。

    市場人士也指出,長實集團在獲取該土地之后之所以未盡快開發,項目規模及板塊成熟度是原因之一。長實的項目總體量達114萬平方米,算得上是區域內最大的開發規模,從體量上看不適宜快速開發,否則將對開發商形成巨大的資金壓力。

    此外,當時區域的發展水平有限,市場化優質產品推出時機不成熟,區域認可度不佳,因此從后期的銷售壓力來看,也應適當延后開發進程。

    目前,據觀點地產新媒體了解“高尚領域”2013年首次推出700套住宅,并于當年6月下旬全部售罄,收金26億元。而后在2016年續推400個單位并很快售罄,然后又加推了160個單位,這一年合共實現銷售33億元。

    彼時,在推介項目時,長江實業地產投資有限公司董事郭子威表示,“我們對于真如板塊是非常看好的,真如其實已經從以前的城市副中心,演變成現在一個市中心了。”

    而今,歷時十三年的開發漫途,隨著上海土地價格上漲,真如板塊的樓面價已較長實項目拿地之初(3000多元每平米)增長十幾倍。

    按照2018年9月中海93.99億元拿下真如紅旗村舊改項目看,以22.84萬平方米的地上計容面積計算,樓板價約為4.12萬元/平方米,分拆計算住宅部分樓板價約為5.2萬元/平方米,商辦部分樓板價約1.55萬元/平方米。

    9600萬平方呎土儲

    “李超人”的每一次出售動作或傳言都備受關注,更多時候會被解讀為“撤資”。

    李嘉誠亦曾在業績會回應過:“有傳言說我們撤資,我今天都有一句話。到今天為止,我在內地沒有賣過一塊空地出去。”

    觀點地產新媒體了解,事實上,自2013年開始,長實集團先是約70億元出售了上海陸家嘴的東方匯經中心,又以約26億元出售廣州西城都薈廣場,此后以約30億元出售了南京國際金融中心大廈。

    “做生意有買有賣再正常不過,這些全是出于市場和經濟情況而做出的決定,同時股東的利益也要負起絕對的責任,因而絕對不是撤資。”

    不過值得注意的是,不單只長實在賣,整個李氏家族的賣賣賣其實是常態。2014年4月8日,李嘉誠次子李澤楷再次以71億港元拋售北京盈科中心。同年,由匯賢房托管理有限公司管理的香港匯賢產業信托宣布,將以39.1億元向主要股東和記黃埔及長江實業收購重慶大都會廣場全部權益。

    據不完全統計,自2013年出售內地物業至2018年,李嘉誠在內地和香港出售物業超過1000億港元,而在海外收購資產的總規模已超1400億港元。

    目前為止,長實在上海保留有兩個項目,如果真如成功出售,那就只剩下嘉定獨子。

    對此有上海知名業內人士就表示,對于港資房企來講,盡管它們大多數公司不是以規模化為導向的,但是,從市場空間的角度來看,房地產市場空間確實沒有此前那么大了,也不是那么容易在內地樓市獲得比較豐厚的收益了。

    不過,不可否認的是,雖然上海戰略在收縮,但內地房地產仍然在長實集團中占重要地位。

    在長實2018全年銷售物業收入347億元中,內地物業銷售收入221億元,占比超六成。

    截至2018年底,長實集團擁有約1.4億平方呎,其中400萬平方呎、9600萬平方呎及400萬平方呎分別位于香港、內地及海外。內地占總土地儲備近七成。

    在2018年報中預期2019年完成物業有12個,其中內地9個,分別位于北京、廣州、上海、重慶、成都、武漢、長沙、中山八個城市。

    按照長實十三年開發一個項目的速度,9600萬平方呎土地儲備還足以開發好多好多年。

    世說 | 鉤沉里的商業筆記:你能看到多遠的過去,就能看到多遠的未來。

    撰文:楊曉敏    

    審校:鐘凱



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